住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、所見售何自然資源部、得現(xiàn)金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)於完善商品住房銷售製度的房銷通知》，部署各地穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷售製度改革，推進(jìn)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。所見售何

　　為何要推進(jìn)商品住房銷售製度改革？得現(xiàn)

　　商品住房銷售製度是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性製度。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房銷保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益是推進(jìn)推進(jìn)商品住房銷售製度改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。完善商品住房銷售製度，所見售何是得現(xiàn)適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代的客觀要求。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，房銷誕生於上世紀(jì)90年代的推進(jìn)商品住房預(yù)售製度，適應(yīng)城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)期擴(kuò)大開發(fā)資金來源、所見售何快速增加住房供應(yīng)的得現(xiàn)需要，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)係發(fā)生重大變化的房銷背景下，我國(guó)住房發(fā)展從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，商品住房銷售製度需要相應(yīng)調(diào)整。

　　根據(jù)通知，商品住房銷售製度改革的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容是，“有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)‘所見即所得’，減少商品住房交付糾紛，從根本上防範(fàn)交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”。

　　專家表示，在供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)總體上行的階段，預(yù)售製度下的早簽約往往意味著更多選擇餘地和更低價(jià)格。隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供大於求，購(gòu)房者在簽約時(shí)同時(shí)承擔(dān)交付時(shí)間和交付質(zhì)量?jī)芍夭淮_定性的代價(jià)日益凸顯。商品住房銷售製度從以預(yù)售為主向以現(xiàn)售為主的轉(zhuǎn)變，是住房消費(fèi)升級(jí)的內(nèi)在要求和必然趨勢(shì)。

　　推行商品住房現(xiàn)房銷售有哪些亮點(diǎn)？

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，竣工驗(yàn)收和具備交付條件是現(xiàn)房銷售準(zhǔn)入的統(tǒng)一標(biāo)尺，這能防範(fàn)“偽現(xiàn)房”，夯實(shí) “所見即所得”的製度基礎(chǔ)。

　　值得注意的是，推行現(xiàn)房銷售並沒有“一刀切”。通知明確，通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　吳璟表示，商品住房銷售製度改革實(shí)行“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法”，以是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證劃分新老項(xiàng)目。對(duì)於老項(xiàng)目，可以選擇繼續(xù)預(yù)售，也鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售。對(duì)於新項(xiàng)目，在製度設(shè)計(jì)上，實(shí)行預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩種製度並行，給開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人留出自由選擇的空間。

　　圍繞完善商品住房預(yù)售管理，通知明確了哪些舉措？

　　具體來看，通知規(guī)範(fàn)了商品住房預(yù)售條件，將全國(guó)層麵的預(yù)售條件統(tǒng)一為“單體建築應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂”；加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，“購(gòu)房人支付的首付款、個(gè)人住房貸款等購(gòu)房資金應(yīng)全部存入資金監(jiān)管賬戶”；對(duì)存量項(xiàng)目預(yù)售管理進(jìn)行了優(yōu)化，要求“合理確定監(jiān)管額度，優(yōu)化預(yù)售資金使用，嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金安全”。

　　推進(jìn)商品住房銷售製度改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展有哪些積極作用？

　　專家表示，商品住房現(xiàn)房銷售改變了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)依據(jù)，將重心從融資能力、周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)到產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)上來。短期看，將提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金準(zhǔn)入門檻，有助於管控供大於求城市新增開發(fā)供給規(guī)模，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡。從中長(zhǎng)期看，將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“有多大實(shí)力辦多大事”，擺脫過度負(fù)債、盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，更加有利於提高住房產(chǎn)品品質(zhì)、防範(fàn)化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通知明確“加強(qiáng)政策措施協(xié)同”，並同步跟進(jìn)“優(yōu)化土地供應(yīng)管理”“加大融資支持力度”“完善開發(fā)建設(shè)管理”“推行‘交房即交證’”等配套政策，確保改革平穩(wěn)落地。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí)表示，完善商品住房銷售製度是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。改變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售製度、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力合理確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展。